Nodokļu aspekti, iegādājoties Latvijā atrodošos nekustamo īpašumu

Parasti fiziskā persona savai lietošanai paredzētu nekustamo īpašumu, piemēram, dzīvokli, vasarnīcu, māju, iegādāsies tieši, reģistrējot sevi kā īpašnieku. Šādā situācijā nav nepieciešams īpaši apsvērt nodokļu aspektus, kā vien jāņem vērā tas, ka īpašumu vēlāk atsavinot, par ienākumu var nākties maksāt iedzīvotāju ienākuma nodokli Latvijā un/vai savā rezidences valstī.

Ja fiziskā vai juridiskā persona vēlas iegādāties īpašumu Latvijā, lai to aktīvi izmantotu saimnieciskajā darbībā vai arī turētu kā pasīvu ieguldījumu līdz tālākpārdošanai, tad noteikti ir apsverami nodokļu aspekti. Īpašuma iegāde caur juridisko personu var tikt apsvērta arī situācijās, ja fiziskā persona nevēlas tikt reģistrēta kā īpašuma īpašniece, piemēram, nepabeigta vai iespējama tiesvedības procesa dēļ kā rezultātā īpašums ir pakļauts atsavināšanas riskam. Šādā situācijā iegādi parasti veiks, izmantojot uzņēmumu, kas pieder trastam vai līdzīga veida nodibinājumam, pret kuru nevar vērst prasījumus, kas saistīti ar šo fizisko personu.

Šī raksta mērķis ir sniegt ieskatu par nodokļu aspektiem, kas būtu ņemami vērā iegādājoties Latvijā nekustamo īpašumu Latvijā, ja to plānots izmantojot saimnieciskajā darbībā un/vai veicot tālākpārdošanu nākotnē.

Nekustamā īpašuma iegādes posmā var būt nepieciešams pieņemt šādus lēmumus:

  1. Vai iegādāties nekustamo īpašumu vai arī uzņēmumu, kuram pieder šāds īpašums?
  2. Vai īpašumu iegādāties, izmantojot Latvijas vai citā valstī reģistrētu uzņēmumu?

Vai iegādāties nekustamo īpašumu vai arī uzņēmumu, kuram pieder šāds īpašums?

Īpašuma pārdevējs bieži vien būs ieinteresēts pārdot nevis pašu nekustamo īpašumu, bet uzņēmumu, kuram šāds īpašums pieder. Tam var būt vairāki iemesli:

  • Ja īpašumu pārdod Latvijas uzņēmums, tam parasti ir jāmaksā uzņēmumu ienākuma nodoklis 15% apmērā no peļņas. Ja savukārt pārdod uzņēmuma daļas, kuras pieder, piemēram, citam Latvijas vai ārvalsts uzņēmumam, tad šādu pārdošanu var veikt, nemaksājot uzņēmumu ienākuma nodokli.
  • Ja īpašumu pārdod Latvijas vai ārvalsts uzņēmums, tad pircējam vai pārdevējam ir jāsamaksā 2% valsts nodeva par īpašumtiesību pārreģistrāciju zemesgrāmatā (ar vai bez maksimālās summas ierobežojuma EUR 42 686 apmērā). Ja savukārt pārdod uzņēmuma daļas, tad ir jāmaksā vienīgi nebūtiska valsts nodeva par daļu īpašumtiesību pārreģistrāciju Uzņēmumu reģistrā.
  • Ja īpašumu pārdod uzņēmums, kas to ir iegādājies kā “nelietotu nekustamo īpašumu” (tas ir, ir samaksājis pievienotās vērtības nodokli) pēdējo 10 gadu laikā un pircējs nav Latvijas pievienotās vērtības nodokļa maksātājs, tam šim uzņēmumam var būt pienākums atmaksāt atpakaļ valsts budžetā daļa no iepriekš atskaitītā priekšnodokļa. Ja savukārt pārdod uzņēmuma daļas, tad šāds pienākums nerodas, bet tāds var rasties pašam uzņēmumam jau pircēja īpašumā, ja, piemēram, īpašumu izmanto ar pievienotās vērtības nodokli neapliekamu darījumu veikšanā (piemēram, īpašuma īre fiziskai personai dzīvošanai).
  • Ja īpašumu pārdos uzņēmums, tam joprojām būs pienākums samaksāt nekustamā īpašuma nodokli par periodu līdz taksācijas gada beigām. Ja pārdod uzņēmuma daļas, tad pienākums maksāt nekustamā īpašuma nodokli saglabā pats uzņēmums, kurš nu ir pircēja īpašumā un tādēļ uzņemas šīs izmaksas.

Tomēr jāņem vērā, ka no nosauktajiem faktoriem labumu gūst pamatā pārdevējs (izņemot vienīgi ir 2% valsts nodevu par īpašumtiesību pārreģistrāciju, kuru praksē parasti sedz pircējs). Vai pircējam ir kāds ieguvums iegādājoties nekustamā īpašuma uzņēmuma daļas, nevis pašu nekustamo īpašumu? Parasti atbilde būs nē, dēļ tālāk aprakstītajiem iemesliem:

  • Iegādājoties uzņēmuma daļas, pircējs parasti iegūs ne tikai tukšu uzņēmumu, bet arī visas tās līgumiskās tiesības un pienākumus, ko šis uzņēmums laika gaitā ir uzņēmies. Tai skaitā, pastāv risks, ka ne visas saistības ir uzskaitītas un tādēļ var rasties neplānoti izdevumi vai tiesvedības procesi, pircējam risinot pārņemtās saistības.
  • Pircējs nevarēs aprēķināt nodokļu nolietojumu par iegādāto ēku/būvi no pilnas pirkuma summas, kā tas būtu, ja tiktu pirkts pats nekustamais īpašums. Tā vietā, iegādātais uzņēmums turpinās aprēķināt nodokļu nolietojumu no atlikušās vērtības nodokļu mērķiem, kas parasti būs mazāka par iegādes vērtību. Starpība starp šī īpašuma pirkuma summu un atlikušo vērtību nodokļu mērķiem uzņēmumā parasti radīs papildus uzņēmumu ienākuma nodokļa izmaksas 15% apmērā ilgtermiņā.
  • Ja pircējs tālāk pārdod nekustamo īpašumu, nevis uzņēmuma daļas, tad tam būs jāmaksā 15% uzņēmumu ienākuma nodokli no starpības starp īpašuma pārdošanas cenu un tā atlikušo vērtību uzņēmumu ienākuma nodokļa mērķiem. Tādējādi, ja iegādātā uzņēmuma uzskaitē nekustamā īpašuma atlikusī vērtība nodokļiem ir būtiski mazāka kā paša īpašuma vērtība, tad pircējam par šo starpību radīsies papildu uzņēmumu ienākuma nodoklis 15% apmērā.
  • Ja savukārt pircējs tālāk pārdod uzņēmuma daļas, nevis nekustamo īpašumu, jārēķinās, ka nākamais pircējs vēlēsies samazināt pirkuma cenu par jau iepriekš nosauktajiem faktoriem.
  • Parasti uzņēmuma iegāde rada papildus izmaksas, nekā tad, ja pērk pašu nekustamo īpašumu, kas saistītas ar uzņēmuma juridisko, finanšu un nodokļu izpēti (due diligence).
  • Iegādes finansēšana ir sarežģītāka, jo, pirmkārt, pircējs pārņem jau esošās saistības (ja tādas ir), otrkārt, iespējami papildu ierobežojumi uz procentu atskaitīšanu par daļu iegādes darījumu, un, treškārt, radīsies papildu restrukturizācijas izdevumi, ja vēlēsies panākt aizdevuma procentu atskaitīšanu un novirzīšanu uz iegādāto sabiedrību.

Ņemot vērā aprakstītos aspektus, ja pircējs tomēr izlemj piedalīties darījumā, iegādājoties uzņēmuma daļas, tas noteikti var apsvērt lūgt pārdevējam samazināt cenu, ņemot iepriekš minētos ietaupījumus, kas radīsies pārdevējam, un papildus izmaksas, kas radīsies pircējam.

Vai īpašumu iegādāties, izmantojot Latvijas vai citā valstī reģistrētu uzņēmumu?

Atbilde uz šo jautājumu būs lielā mērā atkarīga no plānotā nekustamā īpašuma izmantošanas veida, tas ir, vai to aktīvi izmanto saimnieciskajā darbībā vai tur neizmantotu.

Ja īpašumu izmanto aktīvi saimnieciskajā darbībā (piemēram, iekārto viesnīcu, uzsāk ražošanu, apsaimnieko tālākai iznomāšanai)

Ja šādu objektu iegādājas Latvijas uzņēmums, kurš tālāk veic šo darbību, tad tam būs jāmaksā 15% uzņēmumu ienākuma nodoklis par gūto apliekamo ienākumu. Neto peļņu savukārt tas varēs sadalīt dividendēs, veicot to izmaksu bez ieturējuma nodokļa, izņemot, ja saņēmējs ir:

  •  fiziskā persona, kad izmaksātājam ir jāietur 10% iedzīvotāju ienākuma nodoklis, vai
  • persona, kas atrodas vai ir izveidots zemu nodokļu vai beznodokļu valstī vai teritorijā, kad izmaksātājam ir jāietur 15% uzņēmumu ienākuma nodoklis.

Ja šādu objektu iegādājas ārvalsts uzņēmums, tam visticamāk šāda darbība radīs Latvijā, tā saucamo, “pastāvīgo pārstāvniecību”. Tas ir, tam būs Latvijā jāreģistrējas kā atsevišķam nodokļu maksātājam un jāmaksā uzņēmumu ienākuma nodoklis 15% apmērā par gūto apliekamo ienākumu. Peļņu, kas paliks pāri pēc nodokļu nomaksas savukārt varēs nodot ārvalsts uzņēmumam bez papildu nodokļu ieturēšanas. Tomēr jāņem vērā, ka ārvalsts uzņēmuma Latvijas “pastāvīgās pārstāvniecības” darbību arī visticamāk apliks ar uzņēmumu ienākuma nodokli, bet ļaujot samazināt nodokli par jau Latvijā samaksāto uzņēmumu ienākuma nodokli. Tādēļ, ja šajā ārvalstī nodokļa likme ir lielāka, nekā Latvijā (virs 15%), tad būs papildus jāsamaksā nodoklis par šo starpību. Tādēļ šāda struktūra, kad nekustamo īpašumu iegādājas ārvalsts uzņēmums aktīvai izmantošanai, neradīs papildu nodokļu izmaksas vienīgi tad, ja:

  • šajā ārvalsts jurisdikcijā ir mazāka uzņēmumu ienākuma nodokļa likme kā Latvijā, vai
  • ja ārvalsts jurisdikcijā šādu ienākumu no ārvalsts “pastāvīgās pārstāvniecības” atbrīvo no nodokļa (piemēram, Lietuvā atbrīvos no nodokļa, bet Kiprā vai Maltā efektīvā nodokļu likme būs mazāka).

Noslēdzot, var secināt, ka nekustamā īpašuma iegāde aktīvai izmantošanai parasti ērtāka būs, izmantojot Latvijā dibinātu uzņēmumu. Ja izmantos jau ārvalstīs esošu vai izveidotu sabiedrību šāda struktūra var radīt papildus nodokļu izmaksas ārvalstī, kā arī papildus administratīvos izdevumus, lai nodrošinātu grāmatvedību un nodokļu atskaišu iesniegšanu jau divās valstīs.

Ja nekustamo īpašumu izmanto pasīvi

Ja iegādāto īpašumu izmanto pasīvi (piemēram, tur neizmantotu līdz tālākpārdošanai), un īpašnieks ir Latvijas uzņēmums, tad tālākpārdošanas brīdī  ar 15% uzņēmumu ienākuma nodokli apliksies starpība starp īpašuma pārdošanas cenu un tā iegādes vērtību.

Ja savukārt šāda īpašuma īpašnieks ir ārvalsts uzņēmums, kas Latvijā neveido tā saucamo “pastāvīgo pārstāvniecību”, tad šim ārvalsts uzņēmumam Latvijā neradīsies pienākums maksāt uzņēmumu ienākuma nodokli par pelņu no īpašuma pārdošanas, tas ir, ārvalsts uzņēmumam, īpašumu pārdodot, radīsies pienākums maksāt nodokli savā rezidences valstī. Tam ir viens izņēmums. Ja šāda nekustamā īpašuma pircējs ir Latvijas uzņēmums, tad tas no visas pirkuma summas ieturēs 2% uzņēmumu ienākuma nodokli. Šādā situācijā ārvalsts uzņēmumam ir tiesības iesniegt vēlāk uzņēmumu ienākuma nodokļa aprēķinu par Latvijā maksājamo nodokli, maksājot 15% nodokli no darījuma peļņas, un pārmaksāto nodokli atprasīt (tādējādi nodokļa saistības nebūs lielākas kā līdzīgā situācijā Latvijas uzņēmumam). Papildus, ārvalsts uzņēmums var izvērtēt tiesības samazināt maksājamo uzņēmumu ienākuma nodokli savā rezidences valstī par Latvijā samaksāto nodokli (piemēram, ja to paredz vietējā valsts likumdošana vai ar Latviju noslēgtā nodokļu konvencija).

Tādējādi, ja nekustamo īpašumu iegādājas ārvalsts uzņēmums, neveidojot Latvijā pastāvīgo pārstāvniecību, ir svarīgi, lai tas būtu izveidots valstī, kur ir iespējami maza uzņēmumu ienākuma nodokļa likme (piemēram, Malta), vai kur šādu darījumu neapliek ar nodokli (piemēram, Kipra vai Nīderlande). Šī iespēja neaplikt ar nodokli peļņu no darījuma (vai aplikt daļēji, piemērojot 2% nodokli no pirkuma summas) var tikt izmantota arī citās situācijās, piemēram:

Investors iegādājas attīstāmu nekustamo īpašumu caur ārvalsts uzņēmumu, kurš veic projekta izstrādi ārpus Latvijas un pēc projekta izstrādes īpašums tiek pārdots jau ārvalsts vai Latvijas uzņēmumam (saistītam vai nesaistītam) celtniecības darbu īstenošanai. Tādējādi daļu no šī darījuma peļņas var novirzīt uz šo ārvalsts jurisdikciju. Ja ārvalsts jurisdikcijā šāds ienākums neapliekas ar peļņas nodokli, tad tādā veidā ir iespējams panākt, ka daļa no darījuma peļņas neapliekas ar nodokli nevienā no valstīm.

Plānojot šādu darījuma struktūru, ir svarīgi pārliecināties, ka ārvalsts uzņēmuma klātbūtne nerada pastāvīgo pārstāvniecību, lai tādējādi nerastos risks, ka Latvijas nodokļu institūcijas uzskata, ka darījuma peļņa ir apliekama ar nodokli Latvijā. Izvērtējot pastāvīgās pārstāvniecības rašanos ir jāņem vērā, ne tikai Latvijas normatīvie akti, bet arī starp Latviju un šo ārvalsti noslēgtās nodokļu konvencijas normas, kas parasti ir labvēlīgākas. Ja šāda nodokļu konvencija nav noslēgta vai nav vēl stājusies spēkā, tas nozīmē, ka ir jāpiemēro Latvijas normas un tādēļ ārvalsts uzņēmuma izveidošana šādā valstī varētu nebūt tas labākais risinājums.

Jebkurā gadījumā bez jau aprakstītajiem nodokļu aspektiem, būtu jāņem vērā arī ne-nodokļu aspekti, piemēram, vai Latvijā jau ir uzņēmums, kura ir investora (grupas) mītnes valsts, kurā valstī ir jau izveidota holdinga sabiedrība, kas būs finansētājs un kā finansējums tiks  strukturizēts.